על סוגי הבניינים בקייב
מידע על תהליך רכישת הנדל”ן באוקראינה
היום שוק הנדל”ן באוקראינה נמצא במצב לא טוב בלשון המעטה. אבל זה לא היה תמיד כך. מיד עם קום המדינה בשנת 1991 כל הדירות שהיו בבעלות המדינה הועברו לדיירים, כך התחיל שוק הנדל”ן החופשי. עם האינפלציה של שנות התשעים והמשבר הפרמננטי במשק, האנשים היו משקיעים בדירות אך מחירי הנדל”ן כמעט ולא עלו במונחים דולריים.
בשלהי שנות התשעים שוק הנדל”ן היה קפוא לאור המצב הכלכלי והפוליטי במדינה. באותה תקופה לרוב בפרלמנט המקומי זכו כוחות פרו-קומוניסטיים והיה נראה שאוקראינה חוזרת לעידן הסובייטי. המשקיעים היו מבוהלים, הבורסה צנחה וכולם התחילו לברוח ולהוציא את כספם מהמדינה. למרבה הפלא, משנת 2000 התחיל מפנה חזק עם עלייתו לשלטון ראש הממשלה החדש והפרוגרסיבי יושצ’נקו (שבשנת 2005 נבחר לנשיאות אחרי מאבק ממושך נגד ינוקוביץ’ ב”מהפכה הכתומה”) שמשך משקיעים זרים והבטיח את שלמותן של השקעותיהם.
בשמונה השנים הבאות חוותה כלכלת אוקראינה תקופת שגשוג מהיר, שגרם לעלייה במחירי הנדל”ן מסחררת. כך, בשנת 2001 דירה בת 3 חדרים בשטח 90 מטר במיקום לא מרכזי עלתה כ-15 אלף דולר, בשנת 2008 מחיר דירה כזאת היה כבר 250,000 דולר. חברות קבלן זרות גם השתתפו בחגיגה, ביניהן חברת הבנייה בבעלות בני שטיינמץ שבנתה שורת מתחמים יוקרתיים למגורים ברובע הירוק של קייב. עד עכשיו הם נחשבים לטובים ביותר בעיר הבירה.
Park Avenue 
בין הסיבות שגרמו לשיגעון בשוק הנדל”ן היו: צמיחת כלכלה מואצת, משכנתאות נגישות, רמת החיים והמשכורות שעלו חזק, כניסת הבנקים הזרים הורידה את רמת הריביות במשק וכתוצאה את המשכנתאות. אולי היום לא זוכרים, אך עד שנת 2008 לבנק הפועלים היו תוכניות לרכישת בנק באוקראינה. ורק עם פרוץ המשבר אסר בנק ישראל על השקעות הבנקים הישראלים במערכת הבנקאות של אוקראינה.
אחרי 2008 המצב במשק האוקראיני הדרדר ואיתו גם מצב שוק הנדל”ן. בכמה שנים המחירים ירדו בחצי, רבים כבר חשבו שזו נקודת כניסה טובה להשקעות בנדל”ן אך אז הגיעו האירועים של שנת 2014 – סיפוח חצי אי קרים ועימות צבאי בדונבאס. חלק משטח המדינה עבר למורדים הפרו-רוסיים ואיתו גם מכרות הפחם והתעשייה המפותחת באזור. בפוליטיקה כמה חודשים שרר ואקום פוליטי וכאוס ניהולי. השלטונות והאזרחים היו בהלם. צחוק הגורל המר אך שנת 2013 הייתה שנה שבה ביטלו את חובת השירות בצבא באוקראינה. את מצב הבלגן ניצלו המקורבים לשלטון החדש. הם הצליחו לקבל היתרי בנייה רבים כמעט ללא כל הגבלה. כתוצאה מכך, הקבלנים התחילו לבנות במימדים שלא נראו אפילו בשנות השגשוג. פרסומות מתחמים למגורים צצו בכל מקום. כך, בשנת 2017 רק בקייב בנו דירות עם שטח כולל של כ-1.7 מיליון מ”ר. בשנים לפני המלחמה המספר היה נמוך יותר – כ-1.5 מיליון מ”ר. מספר דירות המוכנות לאיכלוס מיידי בכלל עלה מ-19 אלף יחידות בשנת 2013 ל-28 אלף בשנת 2017. אך בשנת 2018 קצב הבנייה ירד ב-15% לעומת השנה הקודמת.
מצד שני מצב הכלכלה העגום ופיחות המטבע המקומי גרם לבנק המרכזי להעלות את הריבית במשק וזה כמעט הרג את שוק המשכנתאות במדינה. ואילו כבר חשבו שהמצב לא יכול להיות עוד יותר גרוע הגיעה עוד מכה – קריסת בנקים סדרתית. כתוצאה מכך עבר רכוש הבנקים שפשטו רגל לקרן ביטוח הפקדונות שהתחילה לממש את הנכסים במכרזים הפתוחים. חוץ מהנכסים הפיננסיים העמידו למכירה גם דירות, משרדים, מלונות וקניונים שלמים. המחירים ההתחלתיים היו די גבוהים אך בסופו של דבר הם נמכרו בהנחות משמעותיות. לפי דעתי, דווקא סיום מכירות נכסי הבנקים יהווה נקודת מפנה במצב המשק כולו – ברגע שכל הנכסים יחליפו ידיים יתחיל מחירם לעלות. מי שקונה היום בדיסקונט יוכל להרוויח כשהמחירים יחזרו לרמות הקודמות.
עוד סיבה לגמגום השוק היא זליגת האוקראינים לעבודות באירופה. לפי ההערכות הצנועות ביותר, לפחות 5 מיליון איש עזבו לחפש את מזלם בחו”ל. כמובן, זה מוריד את הביקוש לדירות מיידית אך העובדים בחו”ל מהווים ביקוש נדחה בטווח הבינוני-ארוך.
כפי שרואים, הסיבות לשוק הנדל”ן החלש באוקראינה נובעות מירידה בביקוש ובו בזמן הגדלת ההיצע. המצב לא יימשך זמן רב, כבר עכשיו רואים ירידה בהיצע וביקוש נדחה חזק של רוכשי הדירות הפוטנציאליים שבינתיים יושבים על הגדר.
מצב הנדל”ן בקייב
קייב היא עיר הבירה והמרכז הפוליטי והפיננסי של אוקראינה. האוכלוסייה מונה כ-3 מיליוני אנשים המתגוררים רשמית וכמיליון שמגיעים לעבודה, קבועה וזמנית. זה גורם לביקוש מוגדל לשכירות.
שכבה אחרת שמזינה את הביקוש לדירות שכורות היא הפליטים ממזרח המדינה שבורחים מאזור המלחמה בדונבאס. לרוב הם בעלי עסקים וחסכונות ויכולים להרשות לעצמם לשכור דירה בקייב בזמן שמסדרים את חייהם מחדש.
עוד לקוחות חשובים הם אנשי ההייטק המקומי שבאים מהפריפריה לעיר הבירה ומקבלים שכר גבוה מאוד יחסית לממוצע בעיר.
לקוחות טובים ששוכרים במחירים גבוהים הם הזרים שבאים לקייב בהמוניהם בתור תיירים, לאירועי ספורט וגם כמומחים לעבודה בחברות המקומיות. הם בעיקר משתכנים במרכז העיר שבו ההיצע של דירות איכותיות די מוגבל. לפיכך, הם מוכנים לשלם יותר מאשר השוכר המקומי. הדירות במרכז הן נכס שמתאים יותר לשכירות קצרת טווח דרך אתרים כמו Airbnb.
בשנים האחרונות נוצר מצב של עיוות בשוק הדירות בקייב שגרם לירידת מחירי הדירות לרמות נמוכות המאפשרות רכישת דירה לצורכי השקעה עם תשואה די גבוהה. רק דמי שכירות לבדם יכולים להביא תשואה שנתית של 8-10%. והעלייה הצפויה בערך הדירות יכולה להניב עוד עשרות אחוזי רווח בשנים הקרובות. כלכלת אוקראינה , עם כל הבעיות, מלחמה וכו’ נמצאת במצב טוב, המטבע המקומי יציב. הבנק המרכזי נמצא בתהליך מתמיד של הסרת מגבלות על תנועת ההון למדינה והחוצה. זה מקל על השקעות הזרים במדינה כולל את שוק הנדל”ן.
בזמן האחרון נוצרת האטה מסוימת בפיתוח פרויקטי בנייה בעיר. כך, למשל, בשנת 2018 כמות דירות חדשות המוכנות לאכלוס מידי ירדה ב-45%. כמו כן, מספר רישיונות הבנייה ירד ב-85%. בנוסף לכך, כללי הבנייה החדשים שנכנסו לתוקף לאחרונה מגבילים את גובה הבניינים וצפיפות הבנייה.
הזכרתי את התקופה הקשה של מערכת הבנקאות בשנים האחרונות, הריביות הגבוהות דחו את לוקחי המשכנתאות הפוטנציאליים. בזמן האחרון מסתמנת מגמת ירידת הריביות בבנקים ואיתה משתפר גם מצבם של לווים.
בטווח הבינוני כל הסיבות הנ”ל יביאו לחוסר בהיצע וכתוצאה לעלייה במחירי הדירות.
המצב הנוכחי בשוק הנדל”ן באוקראינה בכלל ובקייב בפרט הוא דוגמא קלאסית לעיוות כלכלי שנוצר משילוב של כמה סיבות. ככל שהמצב הכלכלי במדינה ילך וישתפר כך גם הסנטימנט הצרכני. זו הזדמנות טובה למשקיע מתוחכם וסבלני להרוויח הן מהשכירות והן מהעלייה בערך הדירה.
דינמיקת המחירים בקייב ב-15 השנים האחרונות (למ”ר בדולרים)
מחיר למ”ר לפי האזורים בקייב (ינואר 2019):
מחיר למ”ר לפי האזורים באודסה (ינואר 2019):
מחיר למ”ר לפי האזורים בלביב (ינואר 2019):
